Immobilienpreise und Mietspiegel: Köln (2023)

Kurzbeschreibung

Die Stadt am Rhein setzt ihre Hoffnung auf Großprojekte, die meist auf ehemaligen Gewerbeflächen ent­stehen. Wohnen kann man dort jedoch erst in ein paar Jahren

Träumen ist erlaubt: Im Deutzer Hafen könnten irgendwann Stand­up­Paddler oder Schwimmer ihre Runden drehen, heißt es in einem aktuellen Werkstattbericht der Stadt Köln. Bis zu 3 000 Wohnungen sollen in einem neuen Viertel am Wasser entstehen – und das in bester Lage direkt gegenüber der Kölner Alt­stadt. In diesem Jahr will die kom­munale Gesellschaft Moderne Stadt damit beginnen, die ersten Bauflächen an Projektentwickler zu ver­markten. „Es wird konkreter und im­mer detaillierter“, sagt Baudezernent Markus Greitemann.

Das Problem: Bis die Visio­nen Realität sein werden, dauert es noch. So wie vielerorts in Köln, wes­ halb der Druck auf dem Wohnungs­markt nicht abnimmt. Corona sorg­te bei vielen Kaufinteressenten nur kurz für Unsicherheit. Dann such­ten sie intensiv vor allem nach Lockdown­kompatiblen Immobilien: ein Zimmer mehr für Homeoffice oder ­-schooling, ein wenig Grün zum Durchatmen vor der Tür. „Das An­gebot bleibt knapp, die Nachfrager sind gefühlt noch entschlossener ge­worden – das hat sich deutlich auf die Preise ausgewirkt“, sagt Matthias Wirtz, der die Marktforschung bei der Immobilientochter der Kreis­sparkasse Köln (KSK) leitet.

Neue Wohnungen kosten im Schnitt derzeit 5 800 Euro pro Qua­dratmeter und damit 3,6 Prozent mehr als im Vorjahr. Im Bestand ging es sogar knapp sieben Prozent auf 4 200 Euro hoch. Makler berichten, dass private Verkäufer immer häufi­ger auf ein Gebotsverfahren setzen – und so noch einmal fünf oder zehn Prozent mehr erzielen als erwartet. Viele Neubauprojekte sind nahezu abverkauft, bevor die ersten Bagger anrollen.

Immobilien- und Mietpreise in Köln

Karte

Der Immobilienmarkt in Köln

Was heisst hier "Schäl"?

Die häufig fast religiös diskutierte Frage, in welchem Viertel oder auf welcher Rheinseite man sich als Kölner niederlässt, verliert da­ bei langsam an Bedeutung. „Man hat nicht wirklich ein Angebot, aus dem man wählen kann“, sagt Ro­land Kampmeyer, Geschäftsführer von Kampmeyer Immobilien. Auch in Buchheim, einem traditionellen Arbeiterviertel im Osten der Stadt, gingen 80 Wohnungen in einem Neubauquartier im Eiltempo vom Markt. Mit Großprojekten in Deutz und in Mülheim, wo im ersten Ab­ schnitt unter dem Namen „Cologneo“ etwa 1 400 Einheiten entstehen sollen, gewinnt die als „Schäl Sick“ geschmähte rechte Rheinseite an At­traktivität.

Linksrheinisch gibt es schon länger keine unattraktiven Flächen mehr. In Braunsfeld wurden im ver­gangenen Jahr sogar Eigentums­wohnungen in einem Gebäude be­zogen, durch dessen Erdgeschoss täglich mehrere Güterzüge rollen. Selbst in diesen „schwierigen Projek­ten“ seien Preise von 5 300 bis 6 000 Euro pro Quadratmeter erzielbar, staunten die KSK­-Makler in ihrem Marktbericht.

Grosse Pläne am Stadtrand

Kurz vor Weihnachten fand die ers­te Informationsveranstaltung für den Stadtteil Kreuzfeld im äußers­ten Norden Kölns statt. Das Viertel ist seit den 80er­Jahren in Planung, soll nun aber wirklich entstehen und 3 000 neue Wohnungen auf den Markt bringen. In der Nachbar­schaft, etwa in Seeberg, machten die Preise im vergangenen Jahr bereits einen gewaltigen Sprung. In Chor­weiler, bekannt und berüchtigt für seine massive Hochhausbebauung, ging es ebenfalls steil nach oben – allerdings von einem deutlich nied­rigeren Niveau.

Die ersten konkreten Schrit­te gibt es nun auch auf dem Weg zur „Parkstadt Süd“. Im vergange­nen Spätsommer wurde mit den ers­ten Abrissarbeiten in Raderberg be­gonnen. Wo heute immer noch der Großmarkt der Stadt vor sich hin ar­beitet, soll in den kommenden zehn Jahren ein Viertel mit Platz für 7 000 Menschen entstehen. Zugleich er­ weitert das Vorhaben den Grün­gürtel, der sich einmal um die links­ rheinische Kölner Innenstadt zieht, bis an den Rhein.

Wer ein Stückchen weiter in den Süden will, wird in Rodenkir­chen fündig: Im „Waldviertel“ nahe dem Forstbotanischen Garten stehen einige Neubauwohnungen mit gehobenem Standard zum Verkauf – los geht es bei 405.000 Euro für eine 50-Quadratmeter-Wohnung.

Firmen wichen Wohnungen

Wo sich Unternehmen zurückziehen oder umziehen, kann auch in begehrten Lagen noch Neues entstehen. Direkt am Eingang zum beliebten Viertel Ehrenfeld verlässt etwa Siemens in absehbarer Zeit seinen bisherigen Kölner Stammsitz und macht Platz für 430 Wohnungen. Weiter im Westen gibt der Rohstoffverwerter Max Becker seinen Standort auf. Ein Schrottplatz könnte dann 1 300 Wohnungen weichen, plant Projektentwickler Pandion. Auf der anderen Seite der Bahntrasse füllt sich gerade das „Ehrenveedel“ – im Ensemble „Neun Freunde“ kostet der Quadratmeter Wohnfläche ab 6 700 Euro.

Kurz vor dem Vertriebsstart steht „Die Welle“. Lange kämpfte der Projektentwickler mit dem Rückbau der Hochhäuser des Fernsehsenders Deutsche Welle. Jetzt ist das Baufeld fast frei für 700 neue Wohnungen im Stadtteil Marienburg. Direkt am Rhein, angrenzend an das beliebte Agnesviertel, wurden in den vergangenen Monaten die ehemaligen Gebäude des Versicherers Zurich abgerissen. 284 Wohnungen gehen bald im ersten Teilprojekt im Wohnquartier „Campus I“ von Corpus Sireo auf den Markt. Laut iib-Institut kostet hier im Stadtteil Neustadt-Nord neu gebauter Wohnraum durchschnittlich 6 800 Euro pro Quadratmeter.

Nicht teuer, aber kleiner

Mit vielen Angeboten in zentraler Lage richten sich die Immobilienentwickler an besonders gut verdienende Paare oder Familien. Die dürfte es auch weiterhin nach Köln ziehen – zuletzt kündigte der wichtige Arbeitgeber Ford an, am Standort 1 Mrd. Dollar in das Zukunftsthema Elektromobilität zu investieren. Doch ab Kaufpreisen jenseits von 650.000 Euro verringere sich auch in Köln die Nachfrage ein wenig, berichtet Marktbeobachter Matthias Wirtz: „Ich glaube nicht an ein Ende des Trends zum Leben in der Stadt. Aber wir sehen schon gewisse Obergrenzen.“

Eine Antwort der Baubranche: Für ähnliche Kaufpreise gab es zuletzt immer weniger Fläche. In den vergangenen zehn Jahren sank die durchschnittliche Größe einer neu fertiggestellten Wohnung um zehn auf 86 Quadratmeter, teilte die Stadt mit. Ein Drittel der neuen Wohnungen waren dabei zuletzt Ein- oder Zweizimmerwohnungen.

Zum Leben als Single oder Paar in einer pulsierenden Großstadt mögen solche Apartments passen. Schon eine Kleinfamilie, die viel Zeit zu Hause verbringt, sieht sich jedoch zügig nach Raumteilern um. Wer mehr als vier Zimmer benötigt, muss sich auf eine lange Suche ein- stellen. „Das Angebot ist nicht auf die neuen Bedürfnisse eingestellt“, sagt Makler Roland Kampmeyer. Sehr groß dürfte daher der Ansturm auf die kleine Klimaschutzsiedlung in Lind werden. 40 der insgesamt geplanten 66 Reihenhäuser sollen im kommenden Jahr zu einem Verkaufspreis von etwa 450.000 Euro auf den Markt gehen.

In weit mehr als der Hälfte der Kölner Stadtteile wurden im vergangenen Jahr keine Hausverkäufe mehr in relevanter Zahl registriert. Die politische Diskussion, inwieweit neue Einfamilienhäuser in Ballungsräumen überhaupt noch genehmigt werden sollten, wird längst auch hier geführt. Im kürzlich geschnürten Bündnisvertrag zwischen Grünen, CDU und der Newcomer-Partei Volt im Rat der Stadt findet sich hierzu keine ausdrückliche Aussage, sondern nur dieses allgemeine Bekenntnis: „Wir sehen die Schaffung von Wohnraum als eine unserer wichtigsten Aufgaben an.“

Etwas Schwung in die zähen Genehmigungsprozesse könnte die „elektronische Bauakte“ bringen. Die Kölner Verwaltung, die für ihre langen Bearbeitungszeiten berüchtigt ist, hat bei einem Modellversuch des Landes NRW mitgemacht. Die Dauer in den digitalen Verfahren soll sich – Bauherren wird es freuen – nahezu halbiert haben.

Von Manuel Heckel

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